千万项资管云：探索国有资产盘活新模式，助力城市高质量发展
千万项资管云：探索国有资产盘活新模式，助力城市高质量发展
千万项商业地产
广州国企创新推出"两资"预警机制，通过利润、现金流、出租率三大指标精准识别低效资产，以战略导向重构不动产管理体系，推动存量物业焕新升级，实现国有资产保值增值与城市高质量发展双赢。
2025年1月8日，广州——在日前召开的中央经济工作会议上，明确提出要统筹做好做优增量与盘活存量的关系，全面提升资源配置效率。广州积极响应中央精神，积极探索闲置和低效资产的整合与管理模式，大力推进既有建筑的活化利用，优化公共空间功能，进一步提升存量资产的功能与效益。
国有企业作为国民经济的重要支柱，盘活国有资产不仅是落实中央经济工作会议精神的关键举措，也是推动城市资产转型升级的重要任务。近日，在广州交易集团主办的大湾区特殊资产常态化路演活动之广州国资国企专场上，发布了《革故谋新：打造广州特殊资产管理新模式——国有不动产篇》白皮书（以下简称“白皮书”）。该白皮书以非地产主业国有企业的存量不动产运营问题为切入点，深入剖析了盘活低效无效资产的策略，并提出了“两资”预警防范机制和不动产盘活提升标准流程两大创新工具。白皮书还建议国有企业配套建立全面科学的不动产管理体系，以战略导向和业务功能为核心，推动不动产的高效管理。
仲量联行华南区董事总经理吴仲豪指出，白皮书不仅为国有企业提供了不动产管理与运营的具体实操方法，助力其实现资产保值增值，还为各类市场主体提供了一种科学系统的不动产管理理念，推动城市资产的良性循环与高质量发展。
建立“两资”预警防范机制
国有企业在长期发展过程中积累了大量不动产，其中经营性不动产的运营受到多种复杂因素的影响，如软硬件水平、区位、市场环境和竞争项目等。对于非地产主业的国有企业而言，由于缺乏专业运营经验，往往难以快速准确地判断不动产的经营状况。此外，部分国有企业持有的存量物业因自身条件限制和运营成本较高等因素，面临更大的经营挑战。
白皮书建议国有企业从财务指标入手，初步评估不动产的经营水平，并结合关键运营指标构建“两资”预警防范机制。通过设定三个层次的财务目标来衡量经营性不动产的运营效益：基础目标是确保项目总现金流量净额为正，即项目能够通过自身运营维持日常成本和偿还利息；拓展目标是实现利润总额为正，即利润能够覆盖所有成本和费用；进阶目标是利润总额达到业主的投资收益率要求。此外，出租率和租金水平是反映项目运营能力和潜在风险的关键指标。白皮书提出的“两资”预警防范机制主要依据利润总额、总现金流量净额和出租率三个关键指标进行风险识别和预警，通过三个步骤的检验，将不动产项目分为风险可控的“绿灯项目”和存在一定风险的“黄灯项目”。
通过“两资”预警防范机制，国有企业可以初步识别潜在的低效无效资产问题。在此基础上，企业还需通过项目尽调、市场分析、制定改造升级方案等一系列科学严谨的流程，推动“黄灯项目”向“绿灯项目”转变，实现国有存量物业的盘活与增值。
构建国企不动产管理新模式
为确保不动产盘活提升流程的有效落地，国有企业需要配套建立全面科学的不动产管理体系，以战略导向和业务功能为核心，推动不动产的高效管理。
一方面，国有企业应搭建战略导向的不动产管理业务架构。通过设立专门部门、编制品牌活动预算、制定并推广品牌理念等措施，提升不动产的品牌价值。同时，强调市场化运作和合规化管理，研判市场趋势，对接市场需求，建立完善的风险管控机制和内部审核细则，提升管理效率和竞争力，满足国资委的监管要求。
另一方面，国有企业应专门设立不动产管理业务条线，涵盖战略发展、产品、开发投资、工程管理、运营管理、企业融资等基本业务功能。在完成组织架构搭建和专业团队建设后，企业还需持续升级管理与服务，积极吸收行业先进经验，及时引入先进的管理理念、技术手段和业务模式，与行业领先企业建立交流合作机制。
助力城市资产良性循环与高质量发展
白皮书为国有企业提供了不动产管理与运营的具体实操方法，通过建立新的不动产管理体系，鼓励企业通过多种渠道和方法推动资产更新改造与高效运营，获取长期稳定的现金流，实现国有资产的保值增值。同时，通过激活存量国有资产，国有企业不仅能够提升品牌价值，展现社会责任，还能在市场上形成示范效应，推广科学系统的不动产运营理念。
仲量联行认为，从“城市运营”理念出发，整合各方资源和参与者，结合创新驱动的不动产管理和物业改造策略，不仅可以焕新城市面貌，优化城市产业功能布局，促进就业，增加地方政府财税收入，还能推动经济的高质量发展和内涵式增长，实现城市与企业的双赢。
